开发商继续大手笔豪赌海南债权转让证明
尽管有当年泡沫风潮的“前车之鉴“，但是近年到海南开发的房企几乎是不约而同地进行了大手笔的投资，投资过百亿、开发周期达10年的项目比例非常高，而且主要以全国知名的开发商为主。用潘石屹的话说，上一次海南泡沫时，涌到海南的是人，而且基本是没钱想去淘金的“穷人”；而这次再去海南，主角则是“钱”。长线投资海南的开发商显示出其对当地的较强信心，而且这种信心不是用语言来表达的，而是用行动。
开发商继续大手笔豪赌海南
圈地房企多为“国”字头及上市公司
雅居乐·清水湾、中粮公主郡、万科(000002)浪琴湾、富力·红树湾、奥林匹克国际村、鲁能海蓝椰风、中信博鳌千舟湾……，在近期海南楼市的热潮中，这些名字无疑是主角，这些名字的前缀都有一个全国知名的品牌；而其背后，则都是一次次大手笔的“圈地运动”。
富力地产海南公司董事长胡亦明这两天一直在忙着两件事：和到访海南的总部高层会谈；到项目上开会，部署新的开发和营销计划。外界一直都以为，富力在海南的土地储备量为1万亩；但实际上，2009年富力拿地已超过2万亩，建筑面积超过200万平米。近期，富力集团已召开董事会议，2010年的投资将重点向海南倾斜，目前富力在海南的项目达到多个，富力·红树湾单个项目的投资额就过百亿，但该公司还将有大笔资金投向海南，近期将落实一个大项目的规划。
在热捧海南的资本中，已圈占大量土地的“国”字头军团分别有：中粮集团、华润集团、鲁能集团、海航置业等。此外，富力集团、中信集团、雅居乐等全国知名公司也纷纷大手笔投资，领头企业的投资额度少则数十亿，多则数百亿，多个项目的开发周期都在十年以上。
多数开发商很乐观，建言完善教育医疗配套
富力地产在2010年的最大目标还是想尽量多买地，结合明年海南国际旅游岛政策，更好地推动富力地产在海南的发展。胡亦明表示，现在人民生活水平提高了，观念和意识也随之改变，休闲度假的意识越来越强烈，在海南度假、置业等投资不属于风险型投资，而是一种享受型投资，这意味着在海南置业受政策的影响较小，所以海南2010年的房地产形势还是比较乐观的。
持类似观点的还有万通董事长冯仑。在他看来，海南，尤其是三亚的房产投资热的基础是该区域的旅游资源具有全国独特性，对于全国和世界的需求而言，这个资源是稀缺的，目前租赁市场一房难求的局面就是最好的佐证。
soho中国董事长潘石屹最近重新启动了海南的博鳌蓝色海岸项目，这个项目一度被认为是“烂尾”，但是这个曾在单价6000多元时遭遇退房的项目，目前售价已经涨到了3万元以上。前天，潘石屹否认自己说过海南没泡沫，也没表态说“现在就有泡沫”，但是他说，现在支撑海南的是真金白银，过去去海南的都是白手淘金的人，形势已经变化了。
不过，胡亦明表示，海南的教育、医疗等的配套必须完善，否则房地产的上升空间将变窄，这个问题需要引起大家的关注。潘石屹则表示，自己暂时没有新的投资海南的计划，还在观察之中，海南是一个比较敏感的市场，容易波动，这需要引起开发商的关注。（张家齐 新京报）
海南开发商被指“自娱自乐”
在总规划和配套政策尚未出台之前，海南国际旅游岛战略在很大程度上被演绎成一场房地产市场的资本追逐游戏，大多数中低收入者被排斥在外。
海南省政协委员王毅武在海南“两会”上大胆直言，这仅仅是开发商的自娱自乐，并建议对海南房屋销售进行最高限价政策。
不过，中国房地产研究会副会长顾云昌和深圳市经典阳光置业发展有限公司海口分公司总经理蔡志喆则提出了不同看法。
目前海南楼市是否已有泡沫化的倾向？
王毅武：近期三亚、海口、琼海、文昌的房价就迅速飙升，海南房地产泡沫现象已很明显，但和上世纪90年代初海南烂尾楼泡沫不是一个形式，当时的房地产泡沫表现为烂尾楼和半拉子工程，而这一次的泡沫很明显的表现为房价价格和老百姓的收入差距太大，房子的成本和房地产商的利润两者之间的差距已经太离谱，这种离谱就是泡沫的表现。
这里可以用四个指标来衡量。海南的房产空置率很高，有的地方高达60%以上，“两投购房”相当严重；租售比已超越警戒线；收入与房价比也已超越警戒线，现有房子的平均价格已经远远超越海南普通老百姓的购买能力；gdp增长与房价上涨比远远超越警戒线，去年海南省gdp是增长8.7%，但房价却增长100%甚至更高。
顾云昌：泡沫是肯定有了，问题是泡沫的大小，也不是说一有泡沫就要惊慌失措。上海、杭州也都出现房地产泡沫。不过，海南的房地产泡沫比较特别，当地人的收入水平是绝对买不起的，它是靠全国的有钱人支撑的。
蔡志喆：房地产泡沫实际上是指在市场供需严重失衡情况下人为炒作造成的房价虚高，虚高的部分是泡沫。虽然这段时间海南房价上涨速度较快，但从我们监控的数据来看，目前海南房地产市场还没有出现泡沫。这一轮房价上涨纯粹是由需求造成的，而且目前房价并没有涨到它应该达到的水平，只是大家在心理上很难接受这种短时间内急剧上涨的局面。
预测海南房价在未来三至五年内会如何发展？
顾云昌：房价主要还是靠供求关系来决定的。在我看来还没办法进行预测，因为我们无法知道未来的宏观经济走势和房地产市场的供求关系。尤其是海南的房地产市场比较特别，和全国的房地产市场不是一码事，根本不能用全国的标准来衡量。比如人们常用的租售比，它无法衡量投资性住房。
海南房地产最应该警惕的问题在哪里？
王毅武：目前从海南房地产市场“楼盘紧俏”、“抢购火爆”的表征来看，这更像是开发商借市场表征合演的一出“双簧”，开始是开发商自己炒自己的自娱自乐。但海南房价迅速飙升已经直接影响到海南本地居民的购房支付能力，实际上也是收入水平或生活水平下降，房地产市场呈现出“经济规律性的扭曲”。
顾云昌：海南房地产市场面向全国，但它在发展高端房产的同时更应该加大保障性住房建设，把本岛居民的住房问题解决好，否则就会带来一系列民生难题。 （第一财经日报 黄树辉）
首堵“股权转让”后门 海南动刀“炒地潮”
各级国土资源部门在全国房地产行业范围内整治“囤地”“炒地皮”等行业坏风气的工作，又有了实质性的动作。
获悉，1月27日，海南省国土环境资源厅发布了《关于充分发挥土地调控作用促进房地产业平稳健康发展的通知》(以下简称《通知》)。其中第五条明确表示，要“完善土地二级市场管理，防范恶意炒卖土地行为。”而该条中最引人注目的是，“严禁以股权转让为名，变相违规转让土地使用权。”
一些业内人士表示，这是国土资源部门在全国范围内首次提出“严禁以股权转让为名，变相违规转让土地使用权”。如果上述政策一旦得到贯彻实施，甚至在全国范围内大面积推广，将会成为遏止开发商“炒地”风气的最有效“武器”，并对房地产公司的开发、经营和融资等产生非常大的影响。
“炒地”主要手段被堵
《通知》明确规定，房地产用地在规定时限内投资额未达到开发投资总额25%的，土地使用权严禁转让、联营合作、作价出资(入股)和抵押。严禁以股权转让为名，变相违规转让土地使用权。
海南省国土环境资源厅土地利用管理处吴处长昨日(1月28日)解释说，上述政策目前重点打击的，就是海南地产市场中借道“股权转让”，变相转让土地使用权的“炒地”现象。
一位熟悉海南房地产市场的业内人士介绍说，由于土地使用权的转让被法律严格禁止，房地产公司往往通过股权交易，来改变土地使用权的所有人，这种变相转让方式，曾经在海南土地二级市场中屡试不爽，成为开发商“炒地”最主要的方式。
中国指数研究院副院长陈晟表示，上述政策显然会是遏制开发商在海南“炒地”最有效的办法。目前，海南土地市场非常热。据他了解，很多全国性的房地产企业都在海南有拓展新项目的计划。但根据《通知》，在2010年3月底前，海南全省暂停审批出让房地产用地。因此，目前开发商更多把目光瞄准土地二级市场。
海南对地产企业“炒地”行为的打击，不仅体现在严禁以股权转让的形式变相违规转让土地，而且还通过土地价格申报，限制开发商的“炒地”行为。
执行仍有难度
虽然《通知》限制房地产开发商通过股权转让，变相买卖土地，但在具体执行上仍然有比较大的困难。
上海杜跃平律师事务所律师杜跃平表示，按照国土资源部发布的“土地出让合同示范文本”，房地产公司不能够私下转让土地使用权。但并没有提及是否限制通过“股权转让方式，变相转让土地”。但根据《合同法》、《民法》等规定，合同规定的所有权力均可以转让。
海南省国土环境资源厅的上述《通知》中“禁止以股权转让形式，变相转让土地”的条文，显然与上述国家法律、法规相冲突，法律效力要低于国家颁布的法律、法规。
因此，上述《通知》正式执行前，国家的有关法律、法规还需要进行修改。另外一方面，如何阻止开发商通过“股权转让方式，变相转让土地”，也会是考验海南省国土环境资源厅的一个难题。根据有关法律规定，股权转让的变更，需要在工商部门进行登记。因此，事实上也只有工商管理部门可以严格禁止“以股权转让为名，变相违规转让土地使用权”，国土环境资源厅本身并没有执法的权力。海南国土资源部门如何和省工商管理局协作，共同执行相关政策也会是一个难题。即使海南省工商部门严禁“股权转让方式转让土地”，开发商也有可能利用海南省外甚至境外公司的股权转让完成交易，逃避监管。
开发商心态：趁热赶快卖
不过，海南省国土环境资源厅的上述《通知》仍起到了敲山震虎的作用。
“我要跟我们老总提个醒，乘现在的楼市升温时，赶快开发、赶快销售。”上海一家在海南当地有开发项目的房地产公司的项目经理1月28日表示，上述《通知》给他们的公司提了一个醒，海南楼市绝不会像现在这样持续升温，部分楼盘每天上涨1000元/平方米的情况，可能仅只限于现在。
在他看来，海南省禁止股权转让的上述政策，不仅打击了“炒地”，对开发商的融资、运营也影响巨大。此前，很多在海南开发房地产项目的企业，如雅居乐等曾通过股权转让方式，向大摩等境外著名投行融资，而在上述《通知》出台之后，开发商的融资渠道将变得更加狭窄。
事实上，海南省的上述政策对开发商的资金要求比国务院的相关政策更为严格。2009年5月27日，国务院公布了关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例从2004年的35%调低至20%。
但根据海南省国土环境资源厅的上述《通知》，房地产用地在规定时限内投资额未达到开发投资总额25%的，土地使用权严禁转让、联营合作、作价出资(入股)和抵押。
而更令上述项目经理担心的是，如果海南的经验被推广到全国，届时，各地出台政策，严格限制开发商通过股权转让方式“炒地”。
上海三湘股份有限公司副总经理张涛说，“严禁以股权转让为名，变相违规转让土地使用权”的政策，能够影响整个房地产行业，使得很多经营情况不佳的开发商面临困局。而且对海南房地产市场的影响力度会更大，因为现在海南的土地市场已经有些过热了。
来自中房指数研究院的数据显示，海南土地拍卖价格在2009年10月~12月达到了全年的最高水平，每平方米超过4000元。而在2009年上半年，当地的土地拍卖价格维持在每平方米2000元左右。 （每日经济新闻 杨羚）
债权转让公告最高人民法院《关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》第6条第1款规定 “金融资产管理公司受让国有银行债权后，原债权银行在全国或者省级有影响的报纸上发布债权转让公告或通知的，人民法院可以认定债权人履行了〈中华人民共和国合同法〉第 80条第1款规定的通知义务”。债权转让通知与诉讼时效债权转让后诉讼时效是否中断，学术界和司法实践中均有争议。有人认为，债权转让给受让人后原来的诉讼时效中断，诉讼时效重新开始计算。
